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Gestion de patrimoine

 

Vous vous interrogez sur les opportunités de réduction de votre Impôt sur le revenu, de votre Impôt sur la fortune, de la sérénité de vos revenus à la retraite.

 

Préservez et valoriser son patrimoine est une préoccupation permanente et demande un suivi et un conseil attentif.

 

Vous désirez maîtriser un surcroit de fiscalité dans le cadre d’un nouveau placement. Vous vous interrogez sur les dispositifs d’exonération totale ou partielle d’impôts. Suivant votre situation patrimoniale, des opportunités d’investissement immobiliers, financiers et des solutions existent. Elles vous permettent d’ajuster votre stratégie d’optimisation fiscale et réduire ainsi votre imposition.

Nous sélectionnons pour vous des solutions d’investissements immobiliers de qualité, dans les Alpes Maritimes, et dans la France entière, y compris les Dom Tom selon votre projet.

Plusieurs dispositifs existent pour optimiser votre fiscalité et votre investissement :

 

  1. Investissements en loi Pinel
  2. Location meublée (LMNP et LMP)
  3. Investissements en nue-propriété
  4. Déficit foncier
  5. Loi Girardin
  6. SCPI
  7. Monuments historiques
  8. Loi Malraux

 

Investissement Loi Pinel 

Investissements en loi Pinel

Pour bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, variable en fonction de la la durée d’engagement de location du bien.

Principe général :

La Loi Pinel BBC 2014 (Bâtiment Basse Consommation) accorde aux particuliers qui investissent à compter du 1er Septembre 2014 dans un logement neuf BBC destiné à la location pendant une durée minimum de 6 ans, une forte réduction d'Impôt sur le revenu (IR) pendant la période de location.

La loi Pinel 2014 est avant tout une excellente opportunité de défiscalisation, prévue pour relancer le secteur de la construction en faisant appel à l’investissement immobilier locatif. Pour inciter les particuliers à acheter pour louer, la loi Pinel permet une remise d’impôt allant jusqu’à 21 % soit 63 000€ sur 12 ans. L’investisseur peut choisir de louer 6 ans, 9 ans ou 12 ans. À chaque durée de location correspond un taux de défiscalisation, appliqué sur le prix de l’appartement acheté.

Le dispositif fiscal relatif à la loi Pinel reprend le principe de la loi Duflot en respectant ainsi le Grenelle de l'environnement et favorise l'investissement locatif des particuliers dans les logements neufs « intermédiaires », c'est-à-dire dont les loyers sont accessibles aux classes moyennes, dans les zones où le besoin de logement est important.

Ce dispositif d'aide à l'investissement locatif a pour but de permettre la construction de 40 000 logements par an.

A qui cela s'adresse t-il ?

Tout contribuable domicilié en France au sens de l'article 4B du code général des impôts et soumis à l'impôt sur le revenu peut bénéficier du mécanisme de défiscalisation, et ainsi réduire ses impôts de 21% en fonction du montant de l'investissement immobilier, plafonné à 300 000 euros.

Les conditions à respecter :

  • Acquérir un logement neuf BBC à partir du 1er Septembre 2014.
  • Le logement est destiné à la location pendant une durée minimale de 6 ans.
  • Il doit constituer la résidence principale du locataire.
  • Respecter les plafonds de loyers en fonction de la zone géographique et les plafonds de ressources des locataires.

Location meublée 

Location meublée (LMNP et LMP)

pour préparer sa retraite ou bénéficier de revenus non fiscalisés.

 

LMNP = Loueur Meublé Non Professionnel 

Le statut de loueur permet de générer des revenus importants sur lesquels vous serez exonérés d’impôts pendant près de 30 ans dans certains cas. Le statut LMNP concerne des investissements importants, donnant accès à des économies d’impôts adaptées aux très grosses fiscalités.

Une location est dite location meublée dès lors que le logement loué est pourvu du mobilier et des équipements adaptés à la vie courante : une cuisine équipée, en état de fonctionnement, salle de bain ou salle d'eau fonctionnelle, lit, penderie et divers meubles de rangement.

Le statut LMNP a été mis en place afin de soutenir certains secteurs fournissant des prestations d’accueil de courtes, moyennes ou longues durées  (résidences médicalisées, résidences étudiantes, résidences de tourisme…). 

A qui cela s'adresse t-il ?

Toute personne qui acquiert un logement meublé peut bénéficier du statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Pour un achat d’appartement neuf, une réduction du prix du bien immobilier de 19,6% est appliquée, pourcentage correspondant au prix de la TVA.

 

Les avantages du statut LMNP :

  • Récupération de la TVA: Le LMNP vous donnant le statut de commerçant ; il vous est possible de récupérer la totalité de la TVA à 19.6% de ce logement en une seule fois.
  • Exonération d’impôts : Le loueur meublé non professionnel permet une exonération d’impôts sur les loyers perçus.

  

investissement en nue propriété 

Investissements en nue-propriété 

Pour acquérir un bien avec une forte décote en échange d’un usage laissé à un bailleur durant une durée définie.

 

Synthèse :

Grâce au démembrement il est possible de donner de son vivant la nue-propriété d'un bien à ses enfants par exemple, et d’en conserver l’usufruit. Cette solution permet de continuer à profiter du bien immobilier c’est à dire d’y vivre ou de le donner en location pour en tirer un revenu, mais également de préparer « en douceur » la transmission de son patrimoine, en profitant des abattements fiscaux en vigueur.

 

Définition :

La nue propriété d'un bien est le droit de disposer de ce bien, c'est-à-dire de le céder en le vendant, mais sans en percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. Le nue propriétaire a donc la possession du bien démembré mais sans droit de jouissance. Ce n'est qu'à la fin du démembrement que le nue propriétaire récupère l'usufruit qui réintègre, sans aucun frais fiscaux ni droits d'enregistrement, la nue propriété et le nue propriétaire dispose du bien en pleine propriété.

L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété et de profiter de tous les bénéfices que l'usage de la pleine propriété peut apporter. L'usufruitier perçoit les revenus en totalité pendant toute la durée du démembrement. En contrepartie il accepte de ne pas être propriétaire à terme.

L'usufruit est toujours temporaire. La durée du démembrement peut être fixe, elle est alors définie dans le contrat de démembrement (5 ans, 7 ans, 10 ans…), ou elle peut être sur une durée viagère, auquel cas le décès met fin au démembrement.

A qui cela s'adresse t-il ?

            Toute personne physique qui souhaite préparer sa sucession et souhaite renforcer ses actifs immobilier mais sans augmentation de l'ISF. 

            S'assurer un complément de retraite à l'horizon 15-20 ans. 

            Investir dans l'immobilier sans aucun souci de gestion. 

Avantages du démenbrement :

  • D'acquérir un bien immobilier sans augmentation de l'ISF
  • D'acheter un bien jusqu'à -50% de sa valeur marché
  • D'investir dans l'immobilier sans souci de gestion
  • D'investir sur des adresses d'exception à moindre coût
  • La succession, la donation: elle peut être attribuée au conjoint pour l'usufruit des biens et la nue-propriété aux enfants. Ainsi, dans ce cas de figure, les enfants se voient déjà attribué la propriété de leur héritage mais sans pour autant profiter de l'usufruit de ceci qui sera attribué au conjoint du décédé.
  • Vente en viager: le vendeur décide de garder son droit à l'usufruit mais se sépare de la nue-propriété. Ce système permet au vendeur de profiter de son usufruit et à l'acheteur d'obtenir à moindre prix un immeuble lorsque le titulaire de l'usufruit s'en sépare.

Déficit foncier 

Déficit foncier

pour retrancher des loyers perçus les diverses charges liées au bien loué afin de diminuer l’assiette de revenus imposables et donc l’imposition.

 

Synthèse :

Le déficit foncier est déductible de votre revenu imposable et permet de réduire vos impôts.

A qui cela s'adresse t-il ?

Vous êtes concerné par le déficit foncier si l’ensemble de vos charges annuelles de propriété est supérieur aux loyers perçus sur vos biens immobiliers. En effet, si vos frais d’entretien, de travaux, les intérêts de votre crédit immobilier, vos frais de gérance, primes d’assurances loyers impayés et droit de bail dépassent vos revenus locatifs bruts, vous êtes concerné par le déficit foncier et pouvez le déduire de votre revenu imposable.

Avantages du déficit foncier :

  • En cas de travaux de réaménagement importants, il est possible de déduire ceux-ci sur 6 années dans le cadre des revenus du travail et dans la limite de 10.700 € par an les années de paiement des travaux.
  • L'ensemble des travaux est déductible des revenus fonciers existants sans limites. L'excédent du déficit foncier est imputable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
  • Il est possible d'ajouter une ou plusieurs niches fiscales dans la limite du plafond de réduction fiscale actuellement situé à 18.000 € + 4% des revenus générés sur l'année et voué à descendre à 10.000 € lors de la mise en place de la Loi de Finance 2013.

 Girardin

Loi Girardin

pour défiscaliser dans le cadre d’un investissement locatif en participant au développement économique des territoires d’outre-mer.

 

Synthèse :

 Afin de promouvoir le développement économique des territoires d'outre-mer et l’investissement dans l’immobilier pour les particuliers, le dispositif Girardin permet l’acquisition d’appartements neufs ou de maisons neuves dans les départements et régions d’outre mer, jusqu’au 31 Décembre 2017. C’est la possibilité d’acheter un appartement près de la mer, tout en bénéficiant de revenus et de réductions d’impôts.

A qui cela s'adresse t-il ?

Toute personne physique ayant leur domicile fiscal en France métropolitaine ou dans les DOM qui acquièrent, jusqu'au 31 décembre 2013, un logement neuf outremer (ou en l’état futur d’achèvement) mais dont le permis de construire à été obtenu avant 2013, peuvent bénéficier de la défiscalisation GIRARDIN et d'une réduction d'impôt étalée sur 5 ans.

Les avantages de la loi Girardin :

  • Selon que le logement soit positionné en secteur libre ou intermédiaire ou en zone urbaine sensible et qu’il bénéficie ou non d’équipement d’énergie renouvelable, la réduction d’impôt peut varier de 26 à 37%, étalée sur 5 ans.

 

SCPI 

SCPI

investir dans la pierre par le biais d’une société civile pour bénéficier de la relative sécurité et rentabilité de l’immobilier sans vous soucier de la gestion

 

Synthèse :

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier acquièrent et gèrent un patrimoine immobilier, souvent d’entreprise, pour le compte des investisseurs qui en détiennent les parts sociales. L’achat de part de SCPI permet à tout un chacun d’intégrer à son patrimoine une part d’immobilier et cela sans nécessairement avoir recours à un crédit, du fait d’un ticket d’entrée faible (à partir de 1500 €). On parle plus couramment d’achat de « Pierre papier », dont les avantages majeurs sont l’absence de soucis de gestion et une mutualisation des risques. Ces supports financiers suivent l’évolution du marché de l’immobilier et permettent de capter des revenus fonciers ainsi que les plus-values liées à ce secteur. Les plus-values sont déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix de souscription de ces parts et sont taxées au taux proportionnel de 16% auquel s’ajoutent les contributions sociales (CSG, CRDS, et prélèvement social de 2%), soit un taux global d’imposition de 27%. Un abattement de 10% par année de détention au delà de la 5ème année est appliqué sur cette plus-value. Les revenus financiers tirés de ces parts peuvent être quant à eux imposés au titre du prélèvement libératoire de 16%, ou bien intégrés au revenu global de l’investisseur. Les contributions sociales de 11% sont prélevées à la source.

Profil investisseur SCPI

Tout contribuable cherchant à doter son patrimoine d’une fraction d’immobilier sans se soucier de la gestion et du risque locatif. Obtenir des avantages fiscaux sur le revenu (SCPI « Robien », « Malraux », « Borloo », « ZRR »…) ou l’ISF par le démembrement et l’acquisition à crédit. Valorisation de son capital.

Exemple d’une société civile de placement immobilier :  

Un contribuable souhaite diversifier ses actifs financiers en sécurisant une partie de son portefeuille actions en SCPI. Il effectue un investissement au 1er janvier 2013 de 30 000 € sur des SCPI de rendements. Le rendement estimé pour 2013 est de 5,7% net, il va donc déclarer sur son formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers) en 2014 : 1710 € de revenu foncier. Il pourra éventuellement imputer des déficits fonciers déjà existant liés à des travaux ou un investissement ouvrant droit à amortissement (Robien recentré, Borloo..)

Monuments Historiques 

Monuments historiques

 

Synthèse :

Le 31 décembre 1913, la loi sur les MONUMENTS HISTORIQUES fut mise en place. Elle accorde aux investisseurs qui acquièrent ce type de bien immobilier, afin de les restaurer et de les louer, des mesures de Défiscalisation très favorables.

En effet, 100% des Travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles classés ou inscrits à l’inventaires des Monuments Historiques sont déductibles de l'impôt.

La loi Monument Historique consiste à acquérir un bien nécessitant d’importants travaux, puis à imputer l’ensemble des dépenses de rénovation sur le revenu global de l’investisseur, sans aucun plafonnement, générant ainsi de fortes réductions d’impôts sur une courte période.

A qui cela s'adresse t-il ?

Tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent ou sont propriétaires d’un bien immobilier classé, Inscrit ou agréé par les Affaires culturelles et qui font des travaux de restauration (logements destinés à la location).

 

Condition à respecter :

Depuis le 1er Janvier 2009, la nouvelle loi monument Historique oblige le propriétaire, à conserver le bien pendant 15 ans à compter de son acquisition.

 

Avantages de la loi Monuments Historiques :

  • Pas d'engagement de location
  • Pas de plafond de loyers
  • Pas de plafond de ressources du locataire
  • Pas de plafond de réduction d'impôts
  • Pas de frais de succession
  • Possibilité de conserver l’appartement Monument Historique pour son Usage Personnel.

 

 Loi Malraux

Loi Malraux

 

Synthèse :

Le dispositif Malraux en 2013 concerne les opérations de restauration immobilière de biens anciens situés dans des secteurs éligibles.

Ces opérations sont localisées la plupart du temps dans les Centres Villes Historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à moyen et long terme.

 

A qui cela s'adresse t-il ?

Deux catégories d’investisseurs peuvent bénéficier du dispositif Malraux : les particuliers et certains associés de société, tous fortement imposés.

Il s'adresse aux amateurs de beaux bâtiments en pierre, localisés dans une zone de protection du patrimoine architectural et paysager ou en secteur sauvegardé autour de monuments ou de quartiers historiques ou encore de sites et espaces à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs esthétiques historiques ou culturelles.

 

Les condition à respecter :

  • Etre acquéreur ou propriétaire d’un logement ancien et y entreprendre des travaux
  • Les travaux auront été déclarés d’utilité publique par arrêté préfectoral et doivent concerner la totalité de l’immeuble.
  • Le logement une fois restauré doit être loué comme résidence principale pendant 6 ans minimum.
  • Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la fin des travaux.
  • Les travaux doivent être à l’initiative du propriétaire.
  • Les travaux ne doivent être démarrés qu’après l’acquisition et la mise en place d’une Association Foncières Urbaine Libre (AFUL) si besoin.

 

Les avantages de la Loi Malraux :

  • Il donne droit à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :
    • 30% pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé
    • 22% pour les immeubles situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).
  • Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d'impôt en loi Malraux est plafonné à 100 000€ par an.